ורד אולפינר היא רואת חשבון ועורכת דין, עובדה שמהווה יתרון לעיסוק שלה בתחום מיסוי הנדל"ן. הבקיאות שלה בתחום המיסוי קריטית בפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם היא מלווה יזמים ודיירים. אולפינר עברה למגזר הפרטי לאחר כ־15 שנים ברשות המסים בתפקידים שונים. בתפקידה האחרון ברשות המסים ניהלה את המחלקה המקצועית מקרקעין וקבלנים, בתפקיד שבו ריכזה את מדיניות הרשות בתחום המקרקעין, ובין השאר הובילה את כל החקיקות המשמעותיות בתחום הנדל"ן בשנים אלו, לרבות מיסוי עסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38, מיסוי דירות מגורים, קרנות השקעה במקרקעין ועוד.

נוסף על כך, אולפינר ייצגה את רשות המסים בוועדות בין־משרדיות (דיור בר־השגה, ועדת היגוי תמ"א 38 , ועדה בין־משרדית להתחדשות עירונית ועוד); היא הייתה אחראית על פרסום חוזרים מקצועיים המהווים למעשה את עמדת הרשות והוצאת החלטות מיסוי מקדמיות רולינגים.

כל העבודה הקשה שנעשתה בהליכי החקיקה היוותה בסיס לתחום ההתחדשות העירונית שהולך וצומח. תחת ניהולה פעלה המחלקה בשיתוף פעולה מלא ובעבודה צמודה עם משרדי ממשלה נוספים הרלוונטיים לתחום – משרד הבינוי והשיכון, החשב הכללי (בעיקר בליווי מיסויי של עסקאות BOT ו־ PFI), אגף תקציבים, מינהל התכנון, משרד ראש הממשלה ועוד.

לצד העבודה השוטפת בתחום המקרקעין, ריכזה אולפינר עבודת צוות תכנוני מס חייבי דיווח, וייצגה את ישראל בקבוצת העבודה ATP של ה־OECD.

תכנון המס בראייה הוליסטית

תחום הנדל"ן בכלל וההתחדשות העירונית בפרט מעוררים סוגיות משמעותיות ומורכבות בכל היבטי המס – שבח, רכישה, מע"מ, מס הכנסה. כאשר בוחנים עסקה יש לבחון את כל היבטי המס שלה- החל בשלב בחינת הפרויקט הפוטנציאלי בידי היזם או רכישת הפרויקט, וכלה בליוויו בעת מכירת הדירות. לעיתים עמדה מסוימת במיסוי מקרקעין יכולה להוביל לחבות מס מיותרת במע"מ. שילוב הידע המשפטי המקצועי עם הידע החשבונאי והכלכלי של אולפינר מהווה יתרון, משום שבסופו של דבר הלקוחות מבקשים לדעת את השורה התחתונה: "כמה צריך לשלם?"

לדברי אולפינר, עמדות רשות המסים משתנות לא פעם ולכן חייבים לחיות את התחום 24/7, לשלב הרבה מאוד יצירתיות ולעשות זאת בעת בחינת אופן ביצוע עסקה בתחום ההתחדשות העירונית. חשוב להיות יצירתיים ולשלב הוראות חוק נוספות שיש בהן כדי להפחית את המס, גם אם אינן הוראות ספציפיות להתחדשות עירונית. במצב השוק כיום, יש הרבה עסקאות של רכישת פרויקטים או רכישת חברות פרויקטים. יש להיוועץ בטרם נעשית העסקה – האם כדאי לרכוש פרויקט או חברת פרויקט והאם באמצעות חברה, שותפות או אולי כיחיד. המשמעות אדירה ולא רק בהיבט המיסויי אלא גם מבחינה עסקית.

מדובר באתגרי מיסוי לא פשוטים, ובכך אולפינר נחשבת לאחת המומחיות המובילות.

פרויקטים רלבנטיים לתחום ההתחדשות העירונית שהמשרד מלווה

• ליווי עשרות אלפי יחידות (יזמים ודיירים) בהתחדשות עירונית החל משלבי בחינת העסקה ועד להשלמת הטיפול מול רשות המסים, בהתייחסות לכלל היבטי המס. אלמנט המס בפרויקטים אלה מהווה נדבך מרכזי וחשוב.
• ליווי חברות רבות ברכישת חברות פרויקט או פרויקטים של התחדשות עירונית. הליווי כולל תכנון מתווה העסקה והוצאתה לפועל.
• ליווי בעלי קרקע מרובים בעסקה בהיקף גדול, החל בשלבי התכנון הראשונים, עובר לחתימת ההסכם מול היזם וכלה בהתנהלות מול רשות המיסים. לרבות לקיחת חלק פעיל בוועדת ההיגוי עד לחתימה.
• ייעוץ וליווי רשויות מקומיות בסוגיות שונות ובין השאר בתחום ההתחדשות העירונית.
• ליווי החברות "עמידר" ו"חלמיש" בתחום ההתחדשות העירונית
• ליווי וייזום חקיקה בתחום ההתחדשות העירונית.