מתודולוגיה למדד התחדשות עירונית – חברות יזמיות

המדד חושב באמצעות מערכת בינה עסקית (BI) חדשנית לניתוח שוק ההתחדשות העירונית בישראל, אשר פיתח אתר מדלן. מערכת ה-BI הייחודית משמשת את הדרג המקצועי בעשרות חברות עסקיות, גופי ממשלה ובנקים. חשוב לציין כי המדד מבוסס על נתונים ומסמכים רשמיים שנסרקו וחולצו מעשרות מקורות ואינו נשען על הצהרות של חברות. צוות המחקר הייעודי של המדד במדלן כולל שלושים מדעני נתונים, אנליסטים ומידענים.

המדד נגזר מנתוני האמת באמצעות אלגוריתם סטטיסטי שפיתחה מדלן.

חברות יזמיות מובילות בתמ"א 38

המדד מדרג את החברות על פי סך הניקוד של הפרויקטים למגורים שמבצעת החברה מתוקף זכויות של תמ"א 38 (חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה),המדד מתחשב בפרויקטים הנמצאים בשלב בקשה להיתר ואילך, או בפרויקטים בשלב מוקדם יותר שנקלטו בוועדות העירייה ואשר נמצאים בהליכים מתקדמים, לרבות פרויקט המצריך שינוי תב"ע ושכבר פורסם להתנגדויות. ניקוד פרויקט נקבע לפי מספר הדירות המקוריות ומספר הדירות שנוספו. בנוסף, הניקוד גבוה יותר ככל שהפרויקט נמצא בשלב מתקדם יותר (השלבים הם: בקשה להיתר, היתר בתנאים, קבלת היתר או טופס 4). פרויקטים שהושהו, נדחו, או שחלף פרק זמן חריג (ביחס להתפלגות העירונית) ללא התקדמות סטטוטורית, לא זכו בניקוד.
"התיישנות" – אם חלפו יותר משלוש שנים ממועד קבלת טופס ,4 ניקוד הפרויקט יופחת בהדרגה על כל שנה נוספת שחולפת- אלא אם היזם סיים ואיכלס פרויקט תמ"א 38 אחר בשלוש השנים האחרונות. "הצלחה מוכחת" – אם לחברה פרויקט תמ"א 38 שכבר אוכלס, אזי פרויקטים של החברה הנמצאים בשלבים מוקדמים יותר יקבלו תוספת ניקוד. במקרה של מספר חברות השותפות בפרויקט, הניקוד יתחלק בין החברות.
תנאי סף לכניסה של חברה למדד תמ"א 38 הם:

1. לפחות שלושה פרויקטים שעבורם הוגשה בקשה להיתר ברשות הרלוונטית, כאשר לפחות באחד מהם התקיים שלב של קבלת היתר או אכלוס.
2. בדיקה איכותנית באשר לזמינות החברה ולהיבטים פיננסיים שונים לפי שיקול דעת מדלן.

חברות יזמיות מובילות בפינוי-בינוי

המדד מדרג את החברות היזמיות על פי סך הניקוד של כל מתחם או תת-מתחם המיועד לפינוי-בינוי שמקודם על ידי החברה. מתחם מוגדר כ"שלב מתקדם" ומקבל ניקוד בהתמלא שני תנאים:

1. התקדמות בציר הקנייני – לפחות 50% חתימות על הסכמי מכר של בעלי הדירות במתחם או בתת-המתחם.
2. התקדמות בציר התכנוני – קליטת התכנית בוועדה המחוזית, או, אם מדובר על תכנית בסמכות מקומית, תנאי הסף הוא דיון להפקדה להתנגדויות.

הניקוד נותן משקל למספר משתנים, ביניהם שיעור החתימות (עם ניקוד נוסף לרף של 80%) והתקדמות התוכנית בציר התכנוני. ככל שהמתחם או חלק ממנו התקדם גם בציר הרישוי והביצוע ניתן לכך משקל נוסף, כשניקוד מלא ניתן לדירה שאוכלסה. המשקל היחסי של כל פרויקט נעשה ביחס למספר הדירות הישנות במתחם. ככל שישנם שותפים, הניקוד מתחלק בין השותפים.
"התיישנות" – אם חלפו יותר משלוש שנים ממועד קבלת טופס ,4 ניקוד הפרויקט יופחת בהדרגה על כל שנה נוספת שחולפת. אם חלפו שלוש שנים ממועד קבלת התוקף לתב"ע, הניקוד על השלב התכנוני בלבד יופחת בהדרגה על כל שנה נוספת.
"הצלחה מוכחת" – חברה אשר קידמה לפחות מתחם פינוי בינוי אחד עד להיתר או טופס ,4 תקבל תוספת ניקוד בכל שאר המתחמים המקודמים על ידה. במקרה של מספר חברות השותפות בפרויקט, הניקוד יתחלק בין החברות.
תנאי סף לכניסה של חברה למדד פינוי-בינוי הם:

1. קידום של לפחות שני מתחמי פינוי-בינוי שעומדים בתנאים לעיל, ובשקלול מספר יחידות הדיור.
2. בדיקה איכותנית באשר לזמינות החברה ולהיבטים פיננסיים שונים לפי שיקול דעת מדלן.

ההתייחסות בחוברת זו למצב הפרויקטים והמתחמים נכונה ל-31 באוקטובר 2023.

יודגש כי האמור הוא הסבר כללי בלבד, ואין בו למצות את תנאי הסף של המדד או את אופן עריכתו. בנוסף, ביחס לכל פרויקט יש לבחון את התאמת היזם באופן ספציפי לפי מכלול הפרמטרים הרלוונטיים, ואין לראות במדד משום ייעוץ כלשהו.