במשבר ההיסטורי טמונה הזדמנות שאסור לפספס

אני גאה ונרגש להציג בפניכם את מדד ההתחדשות העירונית לשנת 2024, המדד הוותיק והאמין ביותר בתחום ההתחדשות העירונית, שאותו אנו במרכז הנדל"ן מגבשים מדי שנה עם שותפינו בלוח Madlan. ברצוני לברך את מאות החברות הנכללות בו, בהן חברות יזמיות, משרדי עורכי דין, שמאים, אדריכלים, גופי מימון ועוד, העושים לילות כימים על מנת לבנות ולחדש את ארצנו האהובה, וזאת בשעה שבה היא זקוקה לכך יותר מתמיד.

באופן חריג, מתפרסם מדד ההתחדשות לשנת 2024 בחצי שנת איחור, בחודש ספטמבר ולא במרץ כפי שנהגנו עד כה, וזאת על רקע המלחמה בה אנו שרויים זה קרוב לשנה, אשר שיבשה דברים רבים, ומועד פרסום המדד הוא הקטן שבהם. מאז פורסם המדד הקודם, ידענו כמדינה וכחברה את הימים הקשים בתולדותינו. ענף הנדל"ן התגלה באותם ימים קשים במלוא תפארתו, כשעשרות חברות פתחו את לִבָּן וגם את בתיהן, תרתי משמע, ואכלסו בתוך ימים מאות דירות במשפחות מפונים, כשלצדן עשרות ומאות חברות ואנשים פרטיים מגייסים תרומות ורוכשים ציוד עבור הכוחות הלוחמים. רבים בקרבנו ממשיכים בפעילות מבורכת זו גם כיום וכאן המקום להודות להם, ולכל אנשי הענף הרבים שעשו מאז פרוץ המלחמה חודשים ממושכים בשירות מילואים בחזית.

ברמה המקצועית, נותנת המלחמה הממושכת את אותותיה בענף, בעיקר בכל הקשור ליכולת הייצור שלו. בעיית כוח האדם הקשה שפקדה אותנו מאז פרוץ "חרבות ברזל" טרם באה על פתרונה, וכך גם שיבושי אספקת חומרי הבנייה, וזאת דווקא בימים שבהם הביקוש נמצא בקו עלייה, ועמו גם המחירים. חבל הארץ הצפוני מופצץ על בסיס יומי, פעילות הבנייה בו נעצרה וכך גם ההשקעות, לפחות עד יעבור זעם. ההשלכות של כל אלה על הענף ימשיכו ללוות אותו ואת שוק הדיור עוד שנים לאחר שהמלחמה תסתיים.

המשבר לא פסח גם על תחום ההתחדשות שלכבודו נתכנסנו. ב-15 השנים האחרונות ידע תחום ההתחדשות העירונית צמיחה הרצופה, על אף הקשיים והחסמים המאפיינים אותו. אלא שעל פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וכפי שתוכלו להיווכח גם בהמשכו של ספר זה, היתה שנת 2023 השנה הראשונה שבה חלה נסיגה משמעותית בהיקפי הפעילות של הענף, זאת כאשר שורה של גורמים – בהם רמת הריבית, האווירה הפוליטית, שנת הבחירות בשלטון המקומי וכמובן המלחמה – חברו יחד והביאו להאטת הפעילות.

"חרבות ברזל" המחישה פעם נוספת עבור כל מי שטרם הפנים זאת, עד כמה חשובה ההתחדשות העירונית לציבור שחי בישראל, בהיבט המיגוני. בשבועות שלאחר השביעי באוקטובר, בהם נורו מטחי טילים אל רוב חלקי הארץ, נהנו עשרות אלפי משפחות המתגוררות בבניינים שעברו הליכי התחדשות מההגנה ומהשקט הנפשי היחסי שמספק הממ"ד בדירתן.

אלא שמשפחות אלו הן עדיין מיעוט לעומת מאות אלפי משקי בית שעדיין מתגוררים בבניינים ותיקים ללא מיגון. למרבה הצער, דווקא בערי הפריפריה הצפונית והדרומית שספגו את מרב האש שיעור ההתחדשות הוא אפסי.

לכל ברור שמצב זה לא יכול להימשך – ואסור שיימשך. ולמרות זאת, כעבור כמעט שנה מפרוץ המלחמה, ספק רב בעיני האם הממשלה, וגם חלק גדול מהרשויות המקומיות, מעניקים לתחום ההתחדשות את המשקל הראוי לו. אמנם חלה עלייה מסוימת בהיקף המשאבים המופנים לסבסוד ההתחדשות העירונית בערי הפריפריה, בהן עדיין לא קיימת כדאיות כלכלית בפרויקטים, אך אלה עדיין רחוקים מלענות על הצרכים.

גם בהיבטים שאינם תקציביים לא קיבלנו בשנה האחרונה בשורות של ממש. שוב ושוב אנו שומעים על המאבקים הניטשים במוסדות התכנון כאשר נציגי הממשלה והשלטון המקומי מבקשים לצמצם ככל הניתן את זכויות הביניה המוענקות ליזם שלא יעשה חלילה "קופה", תוך שהם שוכחים כי פרויקטים ברמת כדאיות גבולית פשוט לא יצאו לדרך באווירת השוק הנוכחית. לכך מתווסף סיומה של תמ"א 38 במספר ערים מרכזיות ובראשן תל אביב, באופן שצפוי לפגוע בהיקפי ההתחדשות העירונית ברמת המגרש. ואם לא די בכל אלה, גם בהליכי הרישוי הממושכים לא ניכר שחל שינוי של ממש. השוק הראשוני שיצרה המלחמה, שהביא לאִכְלוּסָן המהיר של אלפי דירות, כבר התעמעם, ועולם כמנהגו נוהג.

כאן המקום לקרוא לכל העוסקים בקבלת ההחלטות בתחום, ובפרט במוסדות התכנון והבנייה, להתעשת ולזכור כי בשעה מורכבת זו כמעט שאין נושא חשוב יותר על סדר היום מקידומה של ההתחדשות העירונית. על כולנו, הן במשרדי הממשלה, הן בשלטון המקומי וכמובן בשוק הפרטי, לנצל את שעת הרצון הזו על מנת לקדם בכל הכח את הענף, שנדרש לנו הן לשם מיגון, אך גם לצורך מימושן של מטרות רבות נוספות, בהן שיפור רמת החיים בשכונות הוותיקות, חיזוק העירוניות, וכמובן הגדלת היצע הדירות.

כולי תקווה שגם כנס "פסגת ההתחדשות העירונית 2024 ", והשיח שצפוי להתקיים בו בכל סוגיות הליבה של הענף, יתרום את תרומתו הצנועה להשגת יעד זה.

בברכת ימים טובים יותר לענף ולמדינה כולה.

דן קצ'נובסקי,
בעלים ומנכ"ל מרכז הנדל"ן

"אדם לא צריך להבין את העולם, אלא בעיקר למצוא דרך להסתדר בו" – הציטוט הזה, של אלברט איינשטיין הגדול, נדמה היום אקטואלי מתמיד. אנחנו חיים כיום בעידן הלא יעלה על הדעת, עידן בו הדברים הבלתי צפויים ביותר קורים, ואין לנו אלא לאמץ גמישות קיצונית – מחשבתית בעיקר – ולצלוח את כל מה שהחיים מביאים לפתחנו.

השנה שחלפה מאז מדד ההתחדשות העירונית הקודם הייתה מהקשות שידענו בישראל – כמדינה, כחברה וכמשק. השנה הזו רק הדגישה, ביתר שאת ושוב ושוב, את העובדה שאין כמעט מקום בארץ שבו התושבים לא נזקקים לממ"ד, ועד כמה ממ"ד אינו בונוס שנחמד שיש בדירה, אלא עניין של חיים ומוות. ראינו איך החל ב 7- באוקטובר יצאו לשוק השכירות מאות דירות ישנות ולא ממוגנות, שאנשים פשוט סרבו להמשיך ולגור בהן, גם באזורי הביקוש החזקים ביותר במדינה. השינוי בסדר העדיפויות היה חד ונראה שגם היסטורי – מאז ועד היום הדרישה לממ"ד בדירות, בין אם לרכישה או להשכרה, נותר גבוה ויציב.

במקביל, יישובי העוטף וישובי הצפון פונו מתושביהם, ואיש אינו יודע מתי יוכלו לחזור בבטחה לביתם. אחרי חצי שנה של מגורים במלונות למפונים רבים נמאס, והם החלו לשכור דירות לטווחים ארוכים יותר. מרכז הארץ היה ונותר האזור המבוקש ביותר בישראל, והמפונים רק הוסיפו לביקושים. אנחנו רואים את זה כיום בעיקר בשוק השכירות, אבל אם המצב יימשך אין ספק שגם שוק הרכישה ירגיש זאת ביתר שאת. מגורים "על הגדר", שפעם נחשבו לאופציה לגיטימית ואף בעלת יתרונות מסוימים, הפכו בלתי ריאליים בעת הזו, ומי יודע מה יהיה אחר כך.

כשמחברים את שני החלקים במשוואה – הלחץ הגובר על מרכז הארץ והצורך המתחזק בדירות עם מיגון, מבינים עד כמה התחדשות עירונית הפכה והופכת לעניין קריטי במדינת ישראל. אין לנו כמעט שום דרך
אחרת למגן במהירות יחסית את האזורים המבוקשים ביותר במדינה. בעת הזו, תמ"א 38 חוזרת לכוונתה המקורית – להעניק לאזרחי ישראל הגנה, ופינוי בינוי הופך הכרחי מתמיד.

לכן, זה לא הגיוני שזמן ההמתנה להיתר בנייה במסגרת התוכניות הללו יהיה כל כך ארוך. בשנה האחרונה, זמן ההמתנה להיתר במסגרת תמ"א 38 עמד על 1,327 יום בממוצע – כמעט ארבע שנים. זמן ההמתנה להיתר בנייה במסגרת פינוי בינוי עמד על 950 ימים בממוצע, כמעט שלוש שנים, ולזה יש להוסיף את זמן ההמתנה לאישור המקדמי של התוכנית. לא פלא שבסופו של דבר, רק 20% מיחידת הדיור שאושרו בעשור האחרון במסגרת פינוי בינוי אכן נבנו בסופו של דבר.

נוכח המציאות הקשה בישראל, על הממשלה והרשויות המקומיות לעשות ככל שביכולתן כדי לזרז את תהליכי הרישוי ולהקל על היזמים להוציא לפועל את התוכניות שלהם, בראש ובראשונה כדי לדאוג לתושבי
המדינה למיגון. זו חייבת להיות עדיפות ראשונה, ועל כל הגורמים להתאחד במטרה להסיר חסמים ולקצר תהליכים ככל האפשר. בניגוד למחסור בפועלים או לחרם הטורקי, שגם הם משפיעים עמוקות על ענף הנדל"ן, בעיית החסמים הביורוקרטיים היא בעיה פנימית של מדינת ישראל, שיכולה להיפתר ברמת הרשות המקומית, ובעזרת רוח גבית מהממשלה.

העברת האחריות ליישום תוכניות התחדשות עירונית בתחומן לרשויות המקומיות עצמן היא יוזמה מבורכת, שאמורה לייצר ודאות בענף ובכך לקצר תהליכים באופן משמעותי. עם זאת, חשוב לשמור על רצף תכנוני ולוודא שלא מגיעים למצב שבו תוקפה של תכנית קיימת פג עוד לפני שתכנית חדשה נכנסת לתוקף, וכתוצאה מכך נוצר שוב פקק בצנרת.

תמ״א 38 קיימת כבר כמעט 20 שנה ואלפי פרויקטים יצאו תחת חסותה. השוק הפרטי כבר מוכן, והוא מתפעל את תוכניות ההתחדשות השונות היטב – היזמים מנוסים, האדריכלים יודעים איך לגשת לאתגר, חברות הבנייה כבר הקימו עשרות פרויקטים – כך שהבעיה הייתה ונותרה הבירוקרטיה. על הרשויות המקומיות, שקיבלו כעת לידיהן כח נוסף, להוסיף לשורותיהן כוח אדם מיומן, ולהגיע למצב שבו הליך התכנון והרישוי בתחומן לוקח חודשים ולא שנים.

כבר היום התחדשות עירונית היא שחקן משמעותי בשוק, וחשיבותה רק תלך ותגדל. זהו ענף שמספק פתרונות שגם התושבים וגם המרחב העירוני כולו זקוקים להם, אך למרות החשיבות הרבה של הענף, עבור הציבור הרחב עדיין יש בו סיכון גדול. כשאדם הולך להפקיד את הנכס היקר ביותר שברשותו בידי גורמים חיצוניים, הוא חייב לדעת שהוא הפקיד אותו בידי אנשי המקצוע הנכונים.

זוהי השנה השמינית שבה מתפרסם "מדד ההתחדשות העירונית" מבית מדלן ומרכז הנדל״ן. מדד שקוף ואובייקטיבי שמסייע לדיירים בכל הארץ לבחור נכון כשזה מגיע לאנשי המקצוע שילוו אותם בהתחדשות הבניין שלהם. כדי להרכיב את המדד, התבסס צוות המחקר של מדלן על נתוני אמת של כל אחת מהחברות בסיוע אסמכתאות רשמיות, בדיקות שטח והערכות של אנשי מקצוע. המטרה שלנו במדלן, להפוך את שוק הנדל״ן לשקוף והגון יותר, מקבלת ביטוי גם בפרויקט זה.

תודה לכולכם.

טל קופל,
מנכ"ל מדלן

בשנים האחרונות נושא ההתחדשות עירונית הופך לכלי מרכזי בתכנון המגורים בישראל. התפיסה הרווחת בציבור הינה שמדובר בכלי ליצירת יחידות דיור נוספות והשבחת ערך הדירות והעלאת רמת החיים של התושבים. מתוך מחשבה, חלק ניכר מהעיסוק בהתחדשות עירונית הינו בנושאים שמאיים וכלכליים דוגמת תקן 21 ועוד.

ברצוני להציע נקודת מבט רחבה יותר על ההתחדשות העירונית – אנו כבר בלב העשור השמיני למדינה, ומרבית הרקמות העירוניות שלנו תוכננו בשנות החמישים והשישים ובעלות מאפיינים תכנוניים אשר הלמו את רוח התקופה ואת אתגרי המדינה.

בעשורים הקרובים אנו עתידים להתמודד עם אתגרים רבים נוספים, בדמות הכפלת האוכלוסייה לצד הצורך בניצול יעיל של הקרקע ושמירה על השטחים הפתוחים, התמודדות עם שינויי אקלים, מתן מענה לצרכי מיגון, היערכות לרעידות אדמה ועוד. ההתחדשות העירונית הינה הזדמנות היסטורית לחידוש פני הערים הוותיקות בישראל תוך מתן מענה לכלל האתגרים המצוינים לעיל. בימים אלו, לאור מלחמת "חרבות ברזל" מתחדד הצורך בקידום התחדשות עירונית כמתן מענה לצרכי מיגון.

לאור החשיבות שיש לנושא, במהלך שנת 2023 כ-47% מיחידות הדיור שאושרו על ידי מינהל התכנון היו יחידות דיור בתכניות בהתחדשות עירונית. יתרה מכך – כיום, כחלק ממהלך תכנוני יוזם, מקודמות ביוזמת מינהל התכנון כ-27,000 יחידות דיור בתוכניות מפורטות מסוג זה, נוסף על שבע תוכניות אב באזורים מגוונים בארץ.

מינהל התכנון שואף לשמור על היקפים אלו ואף לעבור אותם, לצד ייעול התכנון של תכניות מסוג זה תוך תכנון המעטפת התשתיתית המתאימה להיקפים המתוכננים.

 

רפי אלמליח,
מנכ"ל מינהל התכנון

פרוץ המלחמה ב-7 באוקטובר של שנת 2023 טלטל את החברה הישראלית, בהיבטים רבים. בהקשר של התחדשות עירונית, בלטה מאוד העמקת ההכרה הציבורית בחשיבות של קידום הליכים אלה לייצור של סביבות מגורים חזקות ובטוחות. במרכז סדר היום הציבורי ניצבים תושבי הדרום והצפון, שפונו מבתיהם ומבקשים יותר מכל לשוב במהרה לשגרת חייהם. לצד חזרתם של אלה, התחדד הצורך הלאומי לחזק חבלי ארץ אלה בשעה זו, ולהפוך אותם למוקד משיכה למשפחות חדשות רבות, כאשר ברור שהתחדשות עירונית היא המפתח לכך.

על רקע אתגרי התקופה, חשיבותו ואיתנותו של ענף ההתחדשות העירונית בולטים במיוחד. הענף המשיך להיות גם בשנת 2023 הענף הצומח ביותר בתחום הנדל"ן בישראל. המלאי התכנוני בשנה זו צמח עם למעלה מ- 41,000 יחידות דיור חדשות, במסגרת 121 תכניות פינוי בינוי חדשות שקיבלו תוקף. היקף היתרי הבנייה שהוצא בשנה זו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, עלה במאות אחוזים מאז חתימתם של הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית עם 12 ערים מובילות בתחום, ועמד גם בשנה זו על שיעור גבוה, של למעלה מ-23,000 יחידות דיור. לאור הנתונים, נחתמים בימים אלה ממש הסכמי מסגרת חדשים עם ערים נוספות, במטרה להרחיב ולהאיץ את הוצאת היתרי הבנייה באזורי פעילות נוספים.

הצורך הלאומי לחזק את ערי הדרום והצפון, התחבר באופן ישיר לפעילות שעמדה בראש סדר העדיפות שלנו בשנה החולפת – יצירת מציאות חדשה בערי הפריפריה של מדינת ישראל, במסגרתה פועלת הממשלה לקידום מתחמי התחדשות עירונית רבים ומשמעותיים באותן ערים.

כיום ניתן לראות כי ערים שלאורך שנים רבות כלל לא היו על מפת הפעילות, מצויות עתה בעומק תהליכי תכנון של עשרות מתחמי פינוי בינוי חדשים. זאת לצד פעילות מסיבית של גורמי מקצוע ממשלתיים ועירוניים המופעלים על ידינו, מול תושבי ערים אלה, לטובת התנעת התהליכים הנדרשים מצידם לקידום מוצלח של הפרויקטים. הגשמת מטרה זו, תוך הצבה של לוחות זמנים מוגדרים והעמדת תקציבי ביצוע ברורים, תאפשר למדינה להתקדם בתוך מספר שנים למציאות חדשה של חיזוק כלל הבניינים העירוניים הנמצאים על קו השבר הסורי אפריקאי ומיגון הערים הסמוכות לגבול, במסגרת הליכי ההתחדשות.

נמשיך להאיץ ולפתח התחדשות העירונית בקרב אוכלוסיות חדשות ובחבלי ארץ חדשים, במטרה לאפשר איכות חיים ובטחון אישי לכלל האוכלוסייה בישראל, זאת בהתאם לאופי הייחודי של כל עיר ושל כל קבוצה בחברה הישראלית. בתוך כך, נעשה כל שביכולתנו להביא לחידושן ולחיזוקן של ערי הדרום והצפון בכלים של התחדשות עירונית, שיבטיחו לערים אלה תקומה, צמיחה ושגשוג.

 

אלעזר במברגר,
מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית